日期：2025-09-06 05:05:22
9月因恰逢传统营销旺季，房企推盘积极性稳步回升，28城单月供应环增10%，一线城市环比回升显著，北京、广州迎来阶段性放量。二线城市环比持平，同比“腰斩”，内部分化加剧；三四线城市因无锡等个别城市影响而同环比齐增。
从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为30%、53%和17%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。超7成城市以主城为供应主力。
基于9月传统营销旺季来临，供应预期稳中有增，故而新房成交绝对量或将止跌回升，但增幅有限，延续弱复苏走势。
规模：9月28城供应环增10% 京宁甬长等环比倍增放量显著9月因恰逢传统营销旺季，房企推盘积极性稳步回升：据CRIC调研，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积588万平方米，环比上升10%，同比下跌47%， 2025年前9月累计同比下降20%，短期内供给约束依旧显著。
分能级来看，一线城市环比回升显著，北京、广州迎来阶段性放量。据CRIC监测数据，9月一线城市预计总供应153万平方米，环比增长26%，但同比仍下降39%，显著不及去年同期。北京、广州迎来集中性放量，北京环比暴涨296%，同比微降4%，主要源于8月基数极低后的集中补货，前9月累计供应仍保持8%的正增长，在一线城市中表现最为稳健。广州环比增73%，同比降27%，推货力度尚可。上海供应量显著回落，单月预期供应规模不足5万平方米，仍处于相对低位。
二线城市环比持平，同比“腰斩”，内部分化加剧。19个二线城市预计总供应393万平方米，环比持平，同比大幅下降52%，前9月累计同比下降21%，市场库存去化压力依然严峻。一方面热点城市局部回暖：宁波、南京、长沙、重庆、厦门、福州等城市环比增幅显著，或因部分热盘集中入市带动。另一方面，成都、苏州、青岛、济南等城市供应量同环比均呈现“断崖式”下滑，短期内成交低迷或间接影响房企推盘积极性。此外，西安、武汉、杭州等城市同比降幅均超35%，虽然绝对量仍处二线城市前列，环比持增或小幅微降，但整体供应规模已不可与往年同日而语。
三四线城市因无锡等个别城市影响而同环比齐增。5个样本三四线城市总供应43万平方米，环比大幅增长87%，同比亦增长11%。但这主要源于无锡（环比+169%、同比+164%） 的单月高增长拉动。其他城市如徐州、常州、漳州同比仍大幅下降，显示绝大多数三四线城市基本面依旧脆弱，供应端缺乏持续反弹动力。
结构：7成以上城市以主城为供应主力 京沪深杭蓉等19城改善占比主导而从供应结构各产品档次分布来看，市场持续向改善需求倾斜：重点城市刚需、改善、高端占比结构为30%、53%和17%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。
典型城市大体可以分为以下几类：（1）南宁、郑州、广州、福州等城市刚需产品供应占比都在50%以上。（2）北京、上海、深圳、杭州、成都等19城依旧以改善产品作为供应主力，当前“以销定产”模式下适销对路改善盘加大供应也有望保证市场短期维稳。（3）徐州刚需与改善占比不分伯仲，占比在35%左右。（4）济南、苏州、无锡等本月高端产品占比居首，均在6成以上。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为67%、26%和8%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，无锡、苏州、漳州、泉州、福州、郑州、合肥、长春、济南、重庆等主城占比均在9成以上，青岛、厦门、宁波、长沙、深圳上海等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。
预判：9月供给放量“质优”叠加京沪新政利好 新房成交预期低位回升盘点了9月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：随着传统营销旺季来临，9月供应稳中有增，故而新房成交绝对量或将止跌回升，但增幅有限，延续弱复苏走势。
城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，京沪受益于808和825新政出台，目前仍处于政策利好期，而成都、杭州因适销对路改善盘入市，市场热度有望延续。武汉、南京、合肥、郑州等二线城市或将呈现出弱复苏走势，购房信心逐步修复。值得关注的是，随着含四代宅在内的新规住宅集中入市，并非所有高得房率产品均可实现热销，内部也存在一定的分化行情，只有具备核心区位、优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势类项目才能保持高热。
预判二手房市场后续走势，我们认为，成交增长动能整体放缓。尤其是新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群，短期内以价换量趋势延续。
本文作者：俞倩倩，来源：克而瑞地产研究，原文标题：《行业透视 | 9月预期新房供应“量增质优”，成交或迎低位回升》
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